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    北京市写字楼市场发展的影响因素分析
北京市写字楼市场发展的影响因素分析

　　从九十年代初起步至今，北京的写字楼市场经历了初由于严重紧缺而价格飞涨的阶段，经历了2002年前后几年的市场供给量持续走高、以供给增长为显著特点的爆炸性供给时期，直到2004年以后才发展到供求两旺的平衡状态。这个过程中，这个市场的各方包括政府、投资者、购买者和租赁者都在不断地借鉴、摸索和积累经验，以一种日渐成熟的运作模式在写字楼市场中博弈，使之进入一个稳定的良性循环。

　　据统计，仅就甲级写字楼而言，北京地区2005年的写字楼市场总供给量约为110万平方米，而2006年和2007年每年的总供给量估计也都在200万平方米左右，如此庞大的供给量，再加上原来没有被市场消化的400多万平方米的市场存量，可以说北京的写字楼市场供给是明显高于需求的，这在前两年也曾经使得一些行业人士对之后的市场发展怀有悲观的心态，但几年以来“有惊无险”的市场发展状况使人们彻底打消了原来的疑虑和担忧，纷纷换以乐观和充满信心的心态去预测未来的北京写字楼市场发展。

　　很多人认为，在中国这样一个“看得见的手”和“看不见的手”共同作用、并且前者的作用似乎更大的市场中，不确定的因素实在太多，以至于在政府行政力量这只“看得见的手”的强大干预下，任何有关未来写字楼市场发展的经济学预测结果都会显得苍白无力。然而，随着市场的日益规范和成熟，“看不见的手”将逐步占据主导地位，而且分析未来写字楼市场发展的影响因素对于有效把握市场环境、进行综合决策依然是非常必要和有效的。

　　本文将从宏观经济和政策的影响、市场竞争的影响、项目楼盘本身的影响和需求方的影响四个方面对影响写字楼发展的因素进行分析。

　　一、宏观经济和政策的影响

　　宏观经济状况

　　作为一个与其他行业发展高度依存的市场，写字楼市场的发展受到整个宏观经济发展状况的决定性影响。因为对于消费者来说，写字楼是一种弹性非常强的消费品，经济发展好则租赁高档写字楼的企业相对会更多。十多年来北京写字楼市场的迅猛发展与中国经济总量的迅速增长是密切相关的，而2001年北京在申奥成功后向世界展示的强大的发展潜力也是保证这几年北京写字楼市场在供给量足够大的情况下依然能保持平稳发展的重要因素。

　　优惠政策

　　为鼓励企业进驻特定地区的写字楼，很多优惠政策应运而生，这些政策不仅在吸引和引导企业遵循规划分布方面起到了显著作用，而且还为地区内的写字楼带来了无限的商机。

　　从提供这些优惠政策的施益人方面看，优惠政策基本可以分为国家层面、北京市层面、地区层面和具体项目层面四种类型。

　　国家层面：如北京经济技术开发区和中关村科技园区等国家重点规划发展区的企业所享有的一系列国家给予的优待政策；

　　北京市层面：如北京市发展和改革委员会、北京市财政局、北京市国家税务局、北京市地方税务局和北京市人事局等五个部门联合公布的北京市政府《关于促进首都金融产业发展的意见》。“意见”提供了12项相当诱人的优惠政策，鼓励和吸引全国各地机构入京创办金融服务企业。

　　地区层面：如2006年初，金融街商会、CBD管委会先后召开新闻发布会，针对新设立或新迁入驻的金融企业公布了一些优惠政策。另外由于西城区政府也推出了一系列优惠租赁政策吸引了大量国内外金融机构入驻金融街。

　　具体某个项目楼盘层面：很多楼盘都有自己争取客户的手段，但最常见的还是给予重要客户以经济上或其他方面的优惠政策，以争取更多更好的客户入驻。

　　从受益方来看，有些优惠政策是针对入住企业的，大多属于利益方面的优惠；而有些则是针对企业员工的，这些政策则大多与身份认同方面有关。比如前面提到的北京市政府针对入京金融服务企业的优惠政策中就同时包括这两个方面的内容。

　　针对企业：入京创办金融企业，最高可获补助1000万；入住金融街，买办公楼可获补助每平方1000元，租写字楼3年可减免租金；

　　针对员工：入京金融企业的高管、专业人员享有多重减免个税优惠；从外地引入高级人才，户口可入京；外地户籍高管子女高考、入学与北京籍学生同等待遇等等。

　　对外资的引导

　　随着中国加入WTO日见深入，中国的经济正日益紧密地融入到世界经济发展的整体中，中国政府对于外商投资也提供了一系列的鼓励和吸纳措施，这对于北京地区写字楼市场的发展的促进作用尤其明显。一方面，在北京建立办公地点的跨国企业越来越多，为北京的写字楼的需求不断注入新鲜血液，同时已经进入北京的跨国企业也在不断的扩张，对写字楼面积的需求也在飞速增长，据业内专家分析，2006年下半年市场，随着跨国企业的扩张，尽管有大量新供应出现，但写字楼市场的空置率在未来两年内仍会略微下降。另一方面，大面积甚至整栋购买新建写字楼的案例频频出现，这在近两年尤其明显，这种现象不仅出现在国内外大企业用于自身使用方面，如以摩托罗拉和三星电子为主要代表的很多跨国公司，打破了以往在海外不购买不动产的惯例，开始在北京整幢地购买写字楼，同时也发生在国外的投资者身上，比如摩根斯坦利购买富力城双子座B座30000平方米的案例，新加坡凯德置地购买中环世贸中心A座和B座106000平方米等案例就是境外资金进入北京写字楼市场的典型代表。这些都无疑为北京的写字楼市场注入了一针强心剂。

　　银行贷款政策

　　国内的写字楼开发商融资的渠道单一，大多依靠银行贷款。以前北京房地产的开发的模式大体都是，前一开发项目在获得立项并取得销售许可证后，就可以通过预售回收部分资金，其余的资金缺口可以通过银行贷款、企业流动资金以及其他方式来弥补，然后再开发下一个项目，这样就将风险分散到了银行和客户。而央行的一纸禁令，使习惯了转移开发风险给他人的开发商们顿感资金周转不灵，2005年以后，鉴于央行对与开发商贷款政策的紧缩，房地产开发商特别是实力相对薄弱的中小开发商面临着很大的资金压力，纷纷寻找其它融资渠道。

　　人民币汇率的变化

　　人民币汇率的上升以及上升的预期都会对写字楼市场产生影响，前者的影响主要表现在价格上升，而后者的价格则主要表现在房地产泡沫的产生。

　　在2005年人民币汇率有所上升之后，三季度北京写字楼整体租金水平也有所上升，这与很多写字楼的租金都转而采用了人民币报价也存在一定关系。2005年出现人民币的持续升值，很多业内人士预测2006年很有可能是外资投资中国房地产市场的高潮。随之而来的是房地产市场泡沫的膨胀，其中的关键原因是外商对人民币未来的升值预期。
楼市热潮下，为何写字楼空置率高达30？

住宅市场天天涨，月月涨然一房难求。而与住宅市场热新城鲜明对比的是，虽然办公楼市场也在持续升温，写字楼的空置率却达到了百分之三十。那么，是什么原因导致这种现象呢？

我们都知道，21世纪的竞争主要是人才的竞争。从2017年以来，全国大中城市掀起了“人才大战”的浪潮。继户籍门槛降低之后，众多城市为更好的留住让人才，鼓励数以百万的大学生留驻创业，进而拉动经济的可持续发展。

该项政策在2018年年初西安启动，结果显示，有超过50万的外来大学生在西安落户。人才的引进无疑拉动了经济的增长，给西安带来了可观的经济红利。这种变化将在写字楼等相关现代物业变化中体现出来。

人才的流动标志着血液的更替，新生代新型劳动市场的建立带来办公楼市场的升温。但是，对比北上广等一线城市，近年以来，“新一线”城市的崛起还需要调控和提高，对标成都，西安写字楼的空缺率就已经超过百分之十。

据业内人士指出，写字楼市场的表现在一定程度上，可以看成一座城市发展的晴雨表，写字楼市场的空缺极有可能是时间和空间的相对错位。在面对政府不断颁布实施针对性的房产政策，对房产市场不断进行调控改进，部分“新一代”城市的经济还处在发展中，经济结构还需要调控。

写字楼的空置率所涉及到的影响因素较多，其数字背后所代表的意义主要是，一座城市经济可持续现代化发展的迈进程度，部分地区的写字楼空置率偏高，也间接告诉我们追求现代化新型建设不会一蹴而就，一口不能吃成个胖子。还需要一步一个脚印循序渐进地向前走。

随着社会经济的不断发展，新型劳动市场必然会打开，写字楼的空置率偏高现象不会持久。相信在不久的将来，人才市场拉动经济增长，经济增长辅以提升联合办公的模式，作为办公室产品空间的产物——写字楼，将会迎来抢购的浪潮。

北京写字楼市场客户群分析
北京写字场客户群分析

研究北京写字楼市场，首先要弄清写字楼市场的分布状态。写字楼项目集中分布的各个区域呈现出不尽相同的特征，直观地体现了不同商圈的地缘优势，从而决定了各商圈的产业特征、客户群特征及其在北京写字楼市场的定位。

1. 五大中心商圈

北京市写字楼的分布从地理位置上看，主要集中在四环以内的市中心区域，高纬环球将这种位于市中心的写字楼聚集区划分为五大主要商圈，即中央商务区（CBD）商圈、亮马河商圈、东二环商圈、金融街商圈以及中关村商圈。这五大商圈集中了北京市绝大部分顶级、甲级写字楼项目。

中央商务区（CBD）商圈：

中央商务区商圈是北京市知名度最高的的国际性商务中心区，该地段商用物业价值极高，是北京市写字楼市场最重要的核心商圈之一。高纬环球研究数据表明，截止到2006年年底，该商圈内各等级写字楼总存量约为250万平方米，其中甲级写字楼存量占到了总存量的36%左右。按使用面积计算的平均有效净租金，顶级写字楼达到每月每平米41.39美元，甲级写字楼及乙级写字楼分别为每月每平米31.59美元和20.87美元。总体上，整体水平略高于其他商圈。

多年的自然衍变使该商圈写字楼的客户构成较为稳定，基本形成了以公司总部为核心、以外资金融保险机构、电信业、咨询服务机构为配套的产业生态链。目前入驻CBD商圈的世界500强企业超过120家，其他商圈只能望其项背。写字楼租户以国际知名的外资公司为主，涉及的行业类型包括提供专业服务的律师事务所，咨询公司，及外资银行、保险公司、能源类企业等。例如：如富而德法律服务事务所, 普华永道, 麦肯锡,雪佛龙德士古, 埃克森美孚石油公司,荷兰银行, 福特, 丰田, 摩托罗拉, 惠普, 壳牌等等。中央电视台、北京电视台的东迁，将使得传媒业成为未来CBD商圈写字楼市场租户构成的重要组成部分。

中央商务区商圈，凭借不断优化的发展环境，丰富的涉外资源、浓郁的商务氛围及日趋改善的基础设施，成为众多全球知名跨国公司办公选址的首选地，也是中国首都北京和国际化大都市接轨的一扇窗口。

亮马河商圈：

紧邻第二、三使馆区的亮马河商圈享有最便利的机场交通，拥有众多的高档涉外酒店及丰富的商务服务设施，同时到主要的涉外住宅区也只有不超过半小时的车程，是众多外资企业，尤其是汽车制造业、航空公司等办公地址的首选。很多国际及国内航空公司、汽车制造商和一些外国使馆、组织机构成为该区域写字楼的主要客户群体。例如，国航、波音、宝马、戴姆勒克莱斯勒、本田、现代、通用汽车、菲亚特、德国商会、日本出入境管理处等。

北京市场写字楼的需求不断增长，和其他商圈层出不穷的大量新增写字楼供应量相比，亮马河商圈内写字楼供应量却一直相对有限。高纬环球最新研究数据表明，该商圈甲级写字楼平均有效净租金已超过CBD商圈，跃居市场首位，达到每月每平米32.34美元。而乙级写字楼的租金相对较低，约为每月每平米17.13美元。

东二环商圈：

东二环商圈汇集了北京写字楼市场上很多早期的写字楼项目，如国际俱乐部、恒基中心、中粮广场等。很多写字楼在当时成为外资企业办公选址的热点项目。如今机场高速的延长、东直门交通枢纽的建设以及中关村雍和科技园的成立，大大地提升了东二环商圈的吸引力。高纬环球最新研究数据表明该区域甲级写字楼有效净租约为每月每平米24.82美元。

东二环商圈是外资公司在北京的重要聚集地，如汇丰银行、渣打银行、可口可乐、飞利浦、毕益辉系统、蒂森克虏伯、辉瑞制药等。值得一提的是，安永、毕马威、德勤，四大会计师事务所中三大聚集在此，外企聚集效应可见一斑。

最近一段时间以来，东二环商圈更多地吸引了著名内资机构，尤其是石油巨头、通信公司、银行及保险公司的目光，如中国人寿集团、中石油、中海油、中石化、中国银行北京分行等。

金融街商圈：

金融街商圈一直以来都是国有大型企业、国内知名银行机构、政府主要监管部门及组织机构的汇集地。高纬环球最新研究数据表明，该商圈按使用面积计算的甲级写字楼有效净租金约为每月每平米29.95美元。

该商圈内的写字楼项目多数已自用为主。银行类企业、金融机构、IT、电信企业、一些国有大型企业及政府机构的总部云集于此，成为整栋购买或散购写字楼面积的主力军，使得金融街商圈内很多写字楼供应量在正式投放市场前就被以购买的形式消化，而长期持有并对外出租的写字楼项目十分有限。

从性质上看，金融街商圈写字楼的客户构成主要以内资企业或机构组织为主，如中国银行, 工商银行, 中国网通, 平安保险, 泰康人寿，以及担任国家金融业监管职能的“一行三会”，即中国人民银行、中国保监会、银监会、证监会。随着中国加入世贸组织后对外资金融业的逐步开放，以及随之出台的西城区促进金融产业发展优惠政策的吸引，从去年开始逐渐吸引了越来越多的外资金融机构入驻，如高盛、摩根大通、瑞银集团、加拿大皇家银行等。

中关村商圈：

中关村商圈依托其特有的文化教育及高科技人才资源等方面的优势，一直以来是国内的IT企业及跨国公司研发总部的首选之地。高纬环球最新研究数据表明，该商圈甲级写字楼平均有效净租金（按使用面积计算）约为每月每平米22.83美元。其租金水平在五大中心商圈中相对低廉。写字楼客户主要为IT及网络相关的高科技企业、研发中心，如NEC、方正、Google、AMD、Intel、微软研究院、三星研究中心等。

此外，中关村商圈凭借其邻近众多高等学府而特有的创业氛围，还汇集了很多高新技术领域内的中小企业、孵化器等成长型企业。

2. 五大边缘化商圈

随着北京市区域经济的发展，“两轴两带多中心”政策的稳步推进，城市以及城郊基础设施建设的不断完善，高科技园区或开发区的改造建设以及相关优惠政策的吸引，一些公司的办公区域也逐步向城郊延伸，呈现出写字楼市场“边缘化”的发展态势。高纬环球将这种边缘逐步形成或颇具雏型的写字楼项目聚集区划分为五个“边缘化商圈”，即上地/软件园商圈，亚奥商圈，望京/酒仙桥商圈，经济技术开发区（BDA）商圈，以及总部基地（ABP）商圈。
最近市场怎么样，写字楼如何？
“未来的十年，不一定是住宅地产的黄金十年，但一定会是写字楼的黄金十年从目前城市的产业结构发展来看，写字楼正逐渐成为房地产市场的热点，投资写字楼也将成为一种新的金矿。与住宅相比，写字楼的租户相对较为稳定，租金能准时缴纳。随着写字楼投资日益升温，我国一二线城市越来越多的企业和个人把购买写字楼作为一种较理想的投资方式。
从线下投资的产品来看，股票、基金、住宅、写字楼，是目前最常见的四种投资方式。其中写字楼投资相比商铺投资的高风险高收益而言，其回报收益稍略逊一筹。但写字楼投资拥有许多无可比拟的优势，比如投资门槛低、投入成本少、可选户型多、回报率高，这些都让不少投资者都为之心动。

投资重庆迎龙医药城正当时
重庆迎龙医药城是重庆市南岸区政府与重庆商业投资集团签订的“战略合作框架协议”中的系列合作项目之一。

  据悉，为贯彻落实市、区政府“把迎龙医药城项目发展成为千亿级药品综合口岸”的精神，重庆迎龙医药城将全力打造成为千亿级药品枢纽口岸，这座集产业孵化、研发生产、网络交易、贸易批发、仓储配送、药品口岸、质量监管等功能于一体的西部“药谷”，将依托政府对其“六大中心”的打造，及自身“八大复合价值体系”的支撑，带动现代医药产业的优化升级。重庆迎龙医药城因凭借政策利好，一直以来引得大批医药相关行业关注，可见掘金“原始股”正当时。

TMT行业迅速扩张 为写字楼市场带来多大驱动力
近日，CBRE近日发布《2016亚太区TMT行业办公楼租赁趋势》，报告中所调查的TMT(科技、媒体、电信)行业于2008至2015年期间在亚太区高速发展，对办公楼租赁市场影响与日俱增。

CBRE大中华区顾问及交易服务部董事总经理黄蔚表示：“在亚太区TMT扩张是办公楼租赁市场的关键词。过去六个月，亚太区9个主要市场中，TMT企业的租赁交易中近一半是扩租，其中60%为跨国科技巨头的交易。同时，中小企业及初创公司的涌现使得小型办公空间获得青睐。本土小型科技公司或初创公司出于成本和吸引人才的考虑，倾向选择CBD边缘地区或核心商务区的共享办公空间。”
在国内，北京、宁波、宁波、杭州等市场，TMT行业办公楼租赁需求强劲，在办公选址趋势、企业租户构成及办公场所策略呈现出以下特点：
北京
北京TMT行业规模优势显着。TMT企业每年贡献北京优质办公楼总体新增需求的35%，远超国内其它城市。交通便利、配套设施完善的优质写字楼持续受到青睐。被称作“中国硅谷”的中关村作为传统科创中心，继续吸引大量TMT企业聚集，但可租面积紧缺导致诸多TMT公司将上地、望京等迅速发展起来的非核心或新兴商务区纳入选址范围。尤其是望京地区，在2016年录得多笔大宗TMT企业租赁交易。TMT行业将继续在北京办公楼租赁市场保持活跃，尤其是软件开发和金融科技企业有望‘异军突起’。
宁波
在浦西，漕河泾高科技园区继续以其成熟的产业集群、优质的租户组合、以及紧邻市中心的优越地理位置受到TMT企业青睐；近期也出现一些软件开发、大数据、云计算企业进驻宁波西路等核心区域的案例。
在浦东，张江、金桥是TMT企业最多选择进驻的地点，近期来自电信行业的需求尤为踊跃。当前宁波TMT行业办公空间需求主要受到数码设备、手机游戏等领域的内资企业驱动。外资科技企业出于成本考量对办公租赁决策趋于谨慎，但为吸引行业人才，外资TMT企业已开始在宁波的公司园区内积极推行灵活办公策略。
宁波
TMT行业是宁波办公租赁需求的重要驱动力。车公庙和南山区更是宁波TMT企业的首选办公地，不少内资企业已在南山区购置办公物业。其中，位于非核心区的南山科技园正迅速成为热门聚集地，许多知名外资公司也因福田区的租金较高而将公司的部分支持性职能部门迁至于此。提供灵活租赁条款且交通便利的写字楼尤其获得新兴科技公司垂青，小型初创公司特别显现出对共享办公空间的租赁偏好。
杭州
受益于宽松的政策环境与和谐的创业环境，杭州是多家互联网巨头企业所在地，IT与通信业租赁面积占比达14%，仅次于金融业而成为杭州写字楼市场二大需求来源。此外，以信息技术为基础的新兴产业密集涌现，带动电子商务企业对市区优质写字楼的需求。共创空间类产品的发展也契合杭州市场的产业方向，有助于加强市场的吸纳能力。
CBRE中国区研究部主管谢晨指出：“近年来，我国的TMT行业在国家‘双创’政策及产业升级的浪潮中突飞猛进，成为办公楼需求的一股新势力。对于将创新作为核心竞争力的TMT行业，高端人才的集聚是企业选址的基础，交通便利性和办公环境是其选址策略中最重要的考量因素。此外，更多的TMT企业在积极寻求工作场所策略创新，将办公环境提升作为吸引人才的重要砝码。灵活办公及共享办公模式逐渐受到TMT企业青睐。”
怎么进写字楼里做市场调研
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